Apport de la Loi 3DS : nouveau régime applicables aux biens sans maîtres

Il résulte de l’article 713 du code civil que les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés.

Toutefois, jusqu’au 23 février 2022, le dispositif des biens sans maîtres était complexe et, par conséquent, peu utilisé par les communes.

Le législateur a donc souhaité simplifier ce dispositif à l’occasion de l’adoption de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (3DS).

Ainsi, cette loi a modifié l’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques.

Désormais, cet article dispose que : 

« Sont considérés comme n'ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l'article L. 1122-1 et qui :

1° Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté. Ce délai est ramené à dix ans lorsque les biens se situent dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme au sens de l'article L. 312-3 du code de l'urbanisme ou d'une opération de revitalisation de territoire au sens de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation, dans une zone de revitalisation rurale au sens de l'article 1465 A du code général des impôts ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville au sens de l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine ; la présente phrase ne fait pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription ;

2° Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription ; ».

Le législateur a ainsi unifié les procédures applicables pour les immeubles n’ayant pas de propriétaire connu et pour lesquels les taxes foncières n’ont pas été acquittées : il n’existe désormais plus de distinction à faire entre les propriétés bâties et les propriétés non bâties.

Cette procédure est donc applicable dans deux hypothèses : 

• La succession est ouverte depuis plus de trente ans et aucun successible ne s’est présenté 
  • La procédure est alors très simple : le conseil municipal autorise par délibération le maire à acquérir un bien sans maître revenant de plein droit à la commune, puis la prise de possession est constatée par un procès-verbal affiché en mairie.
• L’immeuble n’a pas de propriétaire connu et les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou l’ont été par un tiers : cela suppose qu’il n’existe aucun titre de propriété publié au fichier immobilier ou au livre foncier et aucun document cadastral, le simple décès d’un propriétaire ne permettant pas de considérer que le propriétaire est inconnu 
  • La procédure est la suivante : 
    • Le maire constate par arrêté que l’immeuble n’a pas de propriétaire connu et que les contributions foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans, et ce après avis de la commission communale des impôts directs.
    • Cet arrêté est publié et affiché, ainsi que notifié au représentant de l’Etat dans le département.
    • Si aucun propriétaire ne se fait connaître dans un délai de 6 mois, l’immeuble est présumé sans maître.
    • Le conseil municipal peut alors, par délibération, l’incorporer dans son domaine, et ce dans un nouveau délai de 6 mois.
    • Cette incorporation est constatée par arrêté du maire.